周末，央行、金管總局、證監會等三部委罕見加班表態！回應了市場頗為關心的房地產信貸政策、地方債務風險化解等焦點話題。

央行、金管總局、證監會等三部委表示，調整優化房地產信貸政策。要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。發揮好存款利率市場化調整機制的重要作用，增強金融支持實體經濟的可持續性，切實發揮好金融在促消費、穩投資、擴內需中的積極作用。

此外會議要求，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院關于防范化解重點領域風險的精神，統籌協調金融支持地方債務風險化解工作，豐富防范化解債務風險的工具和手段，強化風險監測、評估和防控機制，推動重點地區風險處置，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

值得注意的是，在調整優化房地產信貸政策，三部委將規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。這是關于存量房貸利率將如何調整的最新表述。

外界期待存量房貸利率調整

而在這之前，外界對于存量房貸利率如何調整頗為關心。

一個月之前，7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。此外，他認為，提前還貸現象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

央行這一表態在房貸市場引起轟動，外界也十分期待政策的進展。

8月1日，在中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中，再次回應了市場關切。央行明確提出因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，同時指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

多數銀行還尚未作出存量房貸利率調整

截至目前，多數銀行還尚未作出存量房貸利率調整。

至于各大銀行為何遲遲沒有動靜，或與銀行收入受到影響有關。據券商測算，在中性假設下，下調存量房貸利率每年個人負債支出可節約850億。假設30%的存量按揭調降80bp，個人資金成本支出可節約850億。銀行息差影響為3bp，營收影響為1.5%，利潤影響3.3%。

國金證券金融行業首席分析師戚星在研報中指出，調整存量住房貸款利率對銀行的潛在沖擊取決于兩個變量，即存量貸款利率水平和調整比例。在一系列測算后，研究預估可下調幅度為117bps，協商重定價比例上限為12%。在下調幅度117bps及償還比例在5%-20%的情景假設下，從凈利潤維度看，沖擊上限為2022年凈利潤的4.58%，行業均值為2.98%；從凈息差維度看，可降低商業銀行凈息差上限為5.93bps，行業均值為4.04bps。

新舊利率差最高達到2.3%

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，重點15城當前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR加點超過100BP，新舊利率差最高達到2.3%。

而在今年上半年，這種情況還未得到改變。上半年，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。其中，6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降51個基點。也就是說，新增房貸利率的下行速度快于存量房貸利率的下行速度。

新舊利率差的存在導致提前還貸潮的爆發，年初在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。年初，北京多家銀行紛紛表示提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到5月份。

在央行等三部門表態統籌考慮增量、存量房貸價格關系后，存量房貸利率調整進程是否加快，讓我們密切關注。

本文源自:金融界

作者:大江大河